Vendita di immobile di pregio occupato previo accordo con conduttore esistente

Vendita di immobile di pregio occupato previo accordo con conduttore esistente
Vendita di immobile di pregio occupato previo accordo con conduttore esistente

Vendita di immobile di pregio occupato previo accordo con conduttore esistente

In questo caso non parliamo di una delle attività quotidiane della nostra agenzia ma di operazioni che ci sono captate in media una volta ogni due anni ma che sono sempre andate a buon fine e che quindi vogliamo mostrare alla clientela interessata ai nostri servizi.


Prendiamo come esempio un immobile di pregio venduto proprio de anni fa in zona Fiera, una casa intorno ai 200mq con box auto e terrazzo, un bene di quelli che tutta la clientela ci chiede, a pochi passi da una fermata della metropolitana ed inserita in un contesto condominiale esclusivo con moltissimo verde (ricordo ancora gli scoiattoli che si vedevano arrampicarsi sugli alberi quando con i clienti in visita mi trovavo sul terrazzo).


Il proprietario dell’immobile ci aveva conferito l’incarico di vendita dandoci trasparenza sul fatto che la casa stessa aveva visto l’anno precedente rinnovarsi per il secondo quadriennio il contratto di locazione di una famiglia che lì abitava. Lasciando le cose così com’erano, il nuovo acquirente sarebbe entrato in possesso della casa che andava ad acquistare non prima di tre anni, senza togliere che questo era quello che risultava sulla carta perché in Italia questo genere di tempistiche sono sempre da prendere estremamente con le molle: come amiamo dire noi “non c’e’ lo sceriffo che arriva e fa uscire il conduttore che deve lasciare la casa”, quindi in sede di eventuale contenzioso i tempi si possono allungare e di molto.


Al di là di quelle che sono le nostre idee preconcette sulla commerciabilità delle case a reddito, abbiamo per due mesi gestito la vendita della stessa, al prezzo richiesto dal proprietario (che avevamo trovato assolutamente in linea con i prezzi di mercato in zona) come bene “occupato”. Le richieste erano molto basse, le visite sono state solo 5 (le chiamate molte di più ma l’interesse moriva quando parlavamo di aspettare tre anni alla liberazione della casa) e dopo un mesetto e mezzo eravamo arrivati a ricevere la prima manifestazione di interesse sulla casa, ben 25% sotto il prezzo di richiesta che, come detto giudicavamo di estremo buon senso.


Il mercato ci ha purtroppo dato ragione nel mostrarci che a Milano, anche in presenza di una casa “ideale” come metratura, posizione, piano, terrazzo e tutto quello che si può desiderare, esiste un forte sconto richiesto dalla clientela per comprare beni immobili che non siano già liberi.
Abbiamo quindi fatto un’ipotesi di buonuscita da consegnare al conduttore perché liberasse l’immobile in tempi celeri (anche con il nostro aiuto a cercare analoga soluzione in zona) manifestandogli la situazione che dopo tre anni avrebbe comunque dovuto lasciare la casa ma senza ricevere nessuna contropartita economica. L’ammontare della buonuscita era pari a due anni di locazione, questo avrebbe consentito al conduttore di avere due anni di locazione in un nuovo immobile pagati dal precedente proprietario.


Dopo aver trovato una valorizzazione della buonuscita abbiamo spiegato al venditore che, visto anche che l’immobile era affittato “male” a solo il 2% di rendimento, equivaleva a rinunciare a solo il 4% del valore della casa, rispetto ai grossi sconti richiesti dai compratori di case a reddito ancora occupate. Convinto il venditore, abbiamo formalizzato l’accordo tra le due parti, trovato una casa che si sarebbe liberata solo dopo due mesi dall’accordo stesso e potuto commercializzare la casa come bene immobile libero.


Per darvi un’idea della differente ampiezza di mercato, mentre per la casa occupata c’erano state solo 5 visite, per la casa libera di visite ne abbiamo portate a termine 80 in 3 settimane, arrivando a chiudere la trattativa esattamente al prezzo voluto dal venditore, che per ottenerlo ha solo dovuto pagare una ulteriore “provvigione” del 4% al presente inquilino perché abbandonasse la casa.


Se anche voi vi trovate, come proprietari di casa, in una situazione di questo genere, a meno di situazione particolari, fate in modo di liberare prima l’immobile trovando un accordo con l’inquilino attuale in modo da valorizzarlo al meglio sul mercato da parte del grosso della clientela che compra bene di pregio per utilizzarli in proprio.  Siamo a vostra disposizione nel darvi una mano, aiutandovi anche a trattare una cifra congrua di buonuscita con il vostro inquilino attuale.

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