Costruzione di un portafoglio di immobili a reddito in centro Milano
Negli ultimi anni la nostra forte presenza come intermediari nelle zone più richieste dalla clientela studentesca, in particolare la zona attorno all’Università Bocconi e la diffusione del nostro blog tra gli investitori immobiliari, ha fatto sì che vari investitori, soprattutto del sud Italia, quindi senza contatti diretti sulla piazza di Milano o la possibiltà fisica per loro di farci ricerca attiva, ci abbiano chiesti di aiutarli a costruire dei piccoli portafogli (tra 1 e 2 MLN di EUR) di immobili a reddito che fossero liquidi e con un buon rendimento.
La richiesta che i beni immobili inseriti nei portafogli fossero liquidi, e quindi vendibili in poco tempo qualora ce ne fosse stata la necessità in futuro, ha subito escluso dai beni candidabili gli immobili commerciali, che oggi a Milano, in zone semicentrali, possono anche arrivare a rendere fino al 15% l’anno. Sempre meno famiglie ed imprenditori sono interessati ad acquisire superfici commerciali che non siano centralissime (nelle solite 3-4 vie di “high street retail” dove si concentrano tutti, investitori istituzionali compresi, e dove i rendimenti sono ridicoli) questo ha fatto alzare di molto i rendimenti degli immobili (abbassando i lor prezzi di vendita) ad uso diverso dal residenziale ma ne ha purtroppo peggiorato il parametro di liquidità.
La richiesta di beni immobili liquidi non è però sbagliata o frutto di una esigenza che in realtà non sussiste, quasi tutte le famiglie con cui ci siamo confrontati ed abbiamo oggi come clienti nel property management dei loro portafogli, hanno già investimenti immobiliari: in hotel, stabilimenti produttivi, seconde case, tutti in location secondarie che hanno sempre avuto poca liquidità per metrature importanti. La scelta di investire a Milano nasceva dalla volontà di aumentare la quota di investimento in immobili ma senza rendere ancora più illiquida questa parte della loro allocazione di investimenti.
Prendiamo in esempio il cliente, in questo caso proveniente dalla Puglia, che ci diede un budget complessivo di 1 MLN di EUR, con l’unica indicazione di avere molti se non tutti gli appartamenti in “zona Bocconi” per aver sentito della costruzione del nuovo campus universitario e per aver visto, negli anni, come ormai l’ateneo milanese sia sempre tra le istituzioni educative “top” in Europa. L’immagine a corredo di questa pagina rappresenta l’allocation che abbiamo costruito per lui nel corso di 18 mesi di ricerca sul campo.
La nostra riflessione iniziale, pur adorando la zona Bocconi, non per nulla abbiamo un brand aziendale dedicato alla gestione delle locazioni nell’area (BocconiRENT) fu che avere l’intero portafoglio di appartamenti intorno al campus Bocconi avrebbe comunque generato un’eccessiva esposizione su un singolo fattore di rischio. Nessuno considera “rischiosa” l’università ma c’erano già ai tempi progetti per mega studenteschi da parte del colosso Hines e altri operatori internazionali, l’appeal della zona chiamava investitori che avrebbero potuto generare un eccesso di offerta di beni immobili in locazione, questo fu il nostro principale motivo di cautela.
Volendo diversificare in maniera adeguata il portafoglio decidemmo di guardare ad appartamenti di valore max di 200k EUR (per poterne comprare 5 con l’investimento prospettatoci), quindi mono e bilocali e con un rendimento atteso intorno al 5%, che come chi legge il nostro blog sa, consideriamo la soglia minima perché un acquisto sia un investimento vero e non mera speculazione chiamata con altri nomi.
Con questo genere di budget avremmo dovuto andare “sotto” la Bocconi, quindi a sud di essa, andando a comprare cose che si affittano e bene SOLO a studenti bocconiani ma che altri target di conduttori o non vogliono o sono disposti a prendere in locazione a prezzi molto inferiori.
Convincemmo quindi l’investitore di limitare l’esposizione alla zona immediatamente limitrofa al campus bocconiano ad un solo appartamento, che abbiamo trovato in un piano basso proprio di Via Tabacchi, sull’interno, comodissimo per chi va in Bocconi che la raggiunge a 5 minuti a piedi essendo di fronte alla sede della questura di zona.
Gli altri 4 investimenti immobiliari, rimanendo sempre nell’intorno della cifra di 200,000 EUR (il minimo pagato 170k e il massimo 230k con i lavori) furono da noi scelti in zona Stazione Centrale, Porta Venezia, Isola e Piazza Cinque Giornate. Tutte zone centrali, con una grande domanda di locazione, e con clientela sensibilmente diversa tra l’una e l’altra (avvocati giovani e studenti IED per Piazza Cinque Giornate, consulenti giovani e manager che si spostano in treno per la Stazione Centrale, creativi e professionisti stranieri nella ricercatissima da tutti Isola e membri della comunità LGBTQ+ per Porta Venezia).
Tranne un appartamento comprato a reddito, gli altri fummo in grado subito, o subito dopo la ristrutturazione, di metterli a reddito alle cifre prospettate da noi all’investitore, ma il bello non viene qui.
La parte che più ci rende orgogliosi di questa esperienza è che con il famigerato esplodere della pandemia di coronavirus, inizio 2020, tutta la zona Bocconi, popolata in principal modo da studenti, si è completamente svuotata, compreso l’appartamento del nostro cliente ma NULLA è successo agli altri 4 immobili. Per questi 4 appartamentini in centro, addirittura i conduttori, interpellati dal locatore, hanno a lui riferito di non avere necessità particolari e per la natura del loro lavoro voler mantenere la casa anche in un periodo oggettivamente difficile come quello dell’esplodere della pandemia, senza chiedere alcuno sconto.
Questa reazione per noi super “resiliente” del portafoglio costruito per il nostro cliente ci ha dimostrato, qualora ne avessimo dubbi, che in una città anche non grandissima come la nostra Milano, si possono quindi costruire portafogli diversificati di appartamentini a reddito, con rendimenti percentuali molto inferiori a quelli che si ottengono in altre città universitarie italiane di secondo livello (dimensionalmente) ma con l’enorme pregio di essere investiti in asset subito liquidabili nel momento in cui sorgesse tale necessità. Tutti i 5 appartamenti del nostro cliente dell’esempio, una volta liberi, e con i nostri contratti si liberano ogni 2 max 3 anni, possono essere venduti a prezzo pieno nel giro di massimo un mese.
Non esitate quindi a rivolgervi a noi per avere il nostro parere su investimenti a reddito a cui state guardando in città, siano essi frazionamenti di tagli più grandi o cambiamenti di destinazione d’uso, soprattutto quando la finalità che perseguite è quella di mantenere tali immobili a reddito nel vostro portafoglio personale o aziendale. Siamo qui per darvi la nostra opinione completamente priva di conflitti di interesse visto che non siamo necessariamente noi a venderveli.