Affitto in blocco di appartamenti in Duomo a società attiva nella gestione di locazioni a breve termine

Questo è forse l’unico caso nella nostra operatività degli ultimi anni, in cui il cosiddetto business delle locazioni brevi ci è venuto utile.

I lettori del nostro blog immobiliare www.immobiliedinvestimenti.com sanno che siamo contrarissimi ad affittare gli appartamenti con le locazioni “brevi” (o turistiche che dir si voglia), che siamo dei grandi sostenitori delle locazioni “tradizionali” con contratti 4+4, dove il locatore abbia completa visibilità del ritorno dalla messa a reddito, rispetto a regalare di fatto un’opzione gratuita ai tanti che si improvvisano property manager consegnando loro le nostre chiavi di casa nella speranza che ci combinino qualche cosa.

In questo caso non parliamo di un singolo appartamento ma di un intero piano di un palazzo a pochi passi dal Duomo, e quando diciamo “pochi” intendiamo proprio dietro il Duomo, in posizione centralissima. Il cliente che ci contatta, cliente del nord Europa, ci comunica di aver acquistato un immobile uso ufficio da un proprio cliente in difficoltà economica e di aver deciso di trasformare lo stesso, con cambiamento di destinazione d’uso, in 8 appartamentini mono e bilocali da affittare. Visitando gli appartamenti li troviamo perfetti nel taglio e nei materiali usati, questa cura dei particolari purtroppo si ripercuote sulle valutazioni di locazione richieste dal nostro cliente, valutazioni importanti, di un 20% sopra il mercato proprio vista la vicinanza al Duomo.

Per un paio di mesi portiamo avanti la commercializzazione mostrando gli immobili a giovani professionisti, che lavorano in istituzioni bancarie del centro ed in studi legali posti tra il Duomo ed il tribunale, non riscontrando l’interesse che il proprietario pensava di trovare. E’ vero che è bello essere in Duomo, ma non è la zona più comoda dove vivere. Gli spazi ottimizzati delle case che si sono andate a realizzare sono poi troppo contenuti per una persona, o coppia nel caso di alcuni bilocali, che scelga l’immobile come vera e propria “casa”. Le case di fatto sono state tagliate, forse inconsapevolmente come camere di albergo e suite di un hotel.

Nasce quindi in noi la convinzione che questo sia un tipico caso, molto più raro di quanto gli “evangelisti” del breve termine vadano in giro raccontando, di immobili destinati naturalmente alle locazioni turistiche. Selezioniamo quindi all’interno dell’ormai gigantesco mondo delle locazioni turistiche una società con un brand solido finanziariamente, che paga ancora il canone di locazione ai proprietari degli appartamenti che gestisce andando poi a marginare sulle sublocazioni brevi che riesce a realizzare. Il prezzo pagato per tutti e 8 gli appartamenti è esattamente quello di “listino”, non viene richiesto nessuno sconto e come deposito cauzionale viene versata una fidejussione bancaria a prima richiesta del valore di canone e spese di 6 mesi.

La società completa a spese proprie (molto diverso quindi dalle situazioni che raccontiamo nel nostro blog, dove i property manager costringono i proprietari degli immobili anche a comprare i bollitori da inserire negli appartamenti) il corredo degli appartamenti, con il necessario per la cucina, piccoli elettrodomestici e tutto quello di cui necessita una persona che prende una camera di albergo accanto al Duomo per pochi giorni.

Sono ormai passati 5 anni dalla chiusura di questa operazione, gli appartamenti sono ancora gestiti dalla medesima società, con grande soddisfazione del proprietario degli appartamenti, che avendoli inseriti all’interno di una società immobiliare non ha neanche il punto debole di non poter godere della cedolare secca. Pagamenti regolari ed una ottima gestione del flusso di clienti per cui il condominio non si è mai lamentato.

Se veramente una professionista di questo settore, che visita casa vostra, è convinta che l’immobile che gli mostrate sia perfetto per le locazioni turistiche, perché non chiedergli di prendervela in locazioni pagandovi un canone generoso che motivi il fatto che lui poi margini su esso andando a rivendere la casa sul mercato di giorno in giorno? Se uno crede nelle potenzialità di un immobile di generare reddito per lui è un affare andarlo a pagare una somma fissa al mese. Il motivo per cui questo esperto di locazioni brevi non lo farà mai? Semplice, perché casa vostra non girerà mai come lui vi assicura che farà e quindi per il property manager è molto meglio avere la possibilità di lucrarci le poche volte che riuscirà a “piazzarla” piuttosto che avere la spesa fissa della pigione da pagarvi che lo spingerebbe a fare di tutto ogni giorno perché la stessa avesse clienti interessati ad occuparla.

Se locazione turistica deve essere, che lo sia a pagamento, una somma fissa che dovete esigere di ricevere tutti i mesi, e non concedendo un’opzione gratuita a dei property manager, estranei per voi, che guadagnano quando voi guadagnate ma non pagano nulla quando voi perdete.

Se anche voi avete immobili abitativi in posizioni centralissime che reputate perfetti per le locazioni turistiche, contattateci. Organizzeremo al più presto un sopralluogo delle stesse, vi diremo cosa ne pensiamo e, se d’accordo con voi, procederemo con il mostrarle alle società ancora disposte a pagare un canone fisso tutti i mesi pur di gestirle in locazioni turistiche anche di una sola notte.