Trasformazione di un bar in appartamento per studenti

Trasformazione di un bar in appartamento per studenti
Trasformazione di un bar in appartamento per studenti

Trasformazione di un bar in appartamento per studenti

In questo caso ci troviamo all’interno di una palazzina posseduta da un singolo proprietario, nostro cliente già da vari anni.


L’intera palazzina ha la fortuna di trovarsi a pochi passi da una delle università private di Milano che attrae il maggior numero di studenti stranieri, senza considerare i tantissimi fuorisede anche italiani. La quarantina di unità immobiliari che compongono il cielo-terra dal primo al quinto piano è da noi affittata a studenti con grande soddisfazione del proprietario che vede una platea di conduttori molto poco esigenti, che pagano con estrema regolarità e che non danno alcun fastidio al vicinato composto principalmente da famiglie residenti.


La palazzina, che totalizza in tutto una quarantina di appartamenti, ha da sempre al piano terra una attività commerciale, sui 200mq, che negli anni è stata: ristorante, poi tabacchino, per poi divenire bar. Al di là della attività che si portava avanti all’interno dei muri, il proprietario ci confida che vi sono sempre stati problemi in termini di regolarità di pagamento della pigione. Le motivazioni andavano dall’uscita dalla compagine societaria di un socio, alla perdita della licenza di vendita di sigarette, in ultimo alla pandemia da coronavirus.


Il canone di affitto dello spazio commerciale era di 120 EUR al mese, canone che andava poi scontato ulteriormente in termini di soldi netti in tasca al locatore considerato il fatto che non vi è cedolare secca per gli immobili commerciali, quindi da questi 200mq al locatore in tasca venivano poco più di 600 EUR al mese, quando arrivavano.


La nostra idea, accolta dopo qualche settimana di riflessione da parte del proprietario del palazzo è stata la seguente: comprare la licenza dell’attuale inquilino al minor prezzo possibile considerata la situazione difficile del business dei due anni precedenti, quindi anche prima dell’arrivo delle chiusure dovute al coronavirus, trasformazione dello spazio da commerciale a residenziale, pagando gli oneri comunali, e messa a reddito dello stesso come residenziale andando a creare una zona comune di ingresso e 4 camere da letto indipendenti.


Questi i conti dell’operazione:
    • 20,000 EUR per l’acquisto della licenza di bar per poter chiudere l’attività e portare a termine il rapporto con il precedente inquilino che risultava moroso;
    • 30,000 EUR per pagare gli oneri di trasformazione da C1 ad A3, quindi potando ad un accatastamento residenziale gli spazi per essere assolutamente in regola con tutte le normative;
    • 100,000 EUR per ristrutturare e arredare l’appartamento che si è andati a creare (sfruttando le detrazioni al 50% sulla cifra pagata, quindi costata la metà)


Dal lato dei guadagni c’era la nuova redditività del bene: 600 EUR a stanza per 4 persone, ovviamente come nostro solito obbligate in solido tra loro, portando ad un incasso complessivo di 2400 EUR al mese, da scontare solo del 22% per la possibilità di usufruire della cedolare secca, quindi portando ad una cifra netta al locatore sul mese di 1900 EUR, che porta a 23,000 EUR all’anno. Considerati i 100,000 EUR di investimento – una volta tenuto conto delle detrazioni – in 4 anni il cliente rientra del suo investimento e si trova poi ad avere un bene immobile che non gli darà più alcun problema e che verosimilmente avrà sempre la fila di clienti interessati a prenderlo in locazione.


Se anche voi disponete di immobili commerciali, siano essi uffici ai piani bassi di palazzi o direttamente attività commerciali al piano terra, e state valutando una trasformazione di questi a residenziale per migliorare la loro, non esitate a contattarci. Saremo lieti di potervi offrire gratuitamente la nostra consulenza in tal senso, al fine di potervi poi aiutare nella commercializzazione in locazione delle unità che si andranno a creare.


Sei interessato ai nostri servizi? Chiamaci ai numeri +39 02 871 685 94 o +39 335 53 81 369 oppure scrivici un'email a info@ppc-italy.com.