Ricollocazione di immobili dal mercato delle locazioni a breve termine a quelle a lungo termine
L’ubriacatura del mercato milanese nei confronti degli affitti a breve termine ha caratterizzato gli ultimi anni del settore: tantissimi proprietari, vecchi (con appartamenti già nelle loro disponibilità) e nuovi (che quindi hanno fatto un investimento su queste parametri economici), hanno optato di mettere la loro casa su siti destinati ad una clientela “turistica” dove la permanenza poteva andare dal singolo giorno ai pochi mesi.
Il fenomeno è stato molto accelerato dal nascere di decina di società improvvisate, alcune si sono quotate altre hanno raccolto cifre significative da fondi di venture capital, che si ripromettevano di fare guadagnare cifre doppie se non triple, rispetto ai canoni di lungo termine, a proprietari che venivano anche convinti facendo leva sull’idea, sbagliatissima, che “l’affitto tradizionale” fosse un po’ da sfigati, che il nuovo trend per valorizzare il proprio patrimonio immobiliare era quello di “mettere la casa su AirBNB”.
Le possibilità erano e sono ancora due: chi ha tempo da dedicare all’impresa si mette in proprio a gestire il suo, o i suoi, appartamenti facendo annunci, prezzi, check-in e check-out, trattenendosi il risultato economico generato dall’incasso dei bonifici dei conduttori. Al di la’ della parte economica, stiamo parlando, in poche parole, di un lavoraccio, o nella migliore delle ipotesi, un LAVORO vero e proprio, cosa ben diversa dal concetto di rendita, ovvero guadagno senza impiego del proprio tempo, che viene invece garantito dalla locazione di lungo termine tradizionale.
La seconda possibilità, rivelatasi fallimentare più di quella sopra per moltissimi locatori che ci hanno creduto, non avendo la possibilità di gestire la cosa in proprio, era quella di dare i propri immobili “in gestione” alle società cui abbiamo accennato sopra, che non riconoscevano ai proprietari nessun ritorno “fisso” ma solo l’80-70 o addirittura solo il 50% dei ricavi derivanti da turisti che avrebbero occupato l’immobile. Credendo alle proiezioni fantastiche di rendimento, che per un bilocalino in centro prevedevano ricavi di 3000-3500 EUR al mese, non era irrazionale dire di sì a questo genere di accordi. Purtroppo tali previsioni erano del tutto illusorie.
Ma perché non funziona il business della locazione a breve termine, e cosa ci ha consentito di affermarlo con certezza sin da subito? Semplice, la risposta sta nella vecchia e ferrea legge della domanda – offerta.
Affittare gli immobili a società o turisti che stavano a Milano per poco era un gran business quando nessuno lo faceva, ci vengono alla mente un paio di società che facevano all’inizio degli anni 2000 grandi risultati semplicemente prendendo in locazione le case dai proprietari al prezzo di mercato, o poco sopra allo stesso rendendosi quindi molto appetibili come conduttori, e marginando sul diverso prezzo che applicavano ai propri conduttori a cui subaffittavano. Era di fatto un rent-to-rent ante litteram, che rendeva molto e di cui nessuno parlava.
Il problema è che quando una strategia di investimento funziona con 1000 lire non è detto che funzioni con un miliardo, quindi con l’arrivo sul mercato di migliaia, se non di decine di migliaia di case disponibili per le locazioni a breve termine, i prezzi di locazione giornaliera delle stesse sono collassati e la difficoltà di affittarle pure. Ci si è trovati costretti ad abbellire sempre più le abitazioni, aggiungendo ogni tipo di ammennicolo, e ad avere ristrutturazioni sempre più recenti e di pregio per richiamare l’interesse della clientela che comunque pagava dei canoni minori a quelli che venivano prospettati in sede di acquisizione. Il coronavirus ed il blocco di questo mercato sperimentato nel 2020 è stato quindi solo il “colpo di grazia” inferto ad un mercato che aveva già mostrato di non essere più sostenibile.
Come aneddoto personale ricordiamo quello di un nostro importante cliente che decise di “provare” ad affittare a breve termine, dopo la grande pressione ricevuta da uno degli operatori di cui sopra (oggi fallito) dando a questi tre dei suoi immobili sui Navigli. Ricordo che il cliente aveva condiviso con noi le previsioni ricevute dall’operatore rispetto alla gestione degli stessi nel mercato a breve, gli aveva preannunciato un ritorno netto per lui di 1700 EUR al mese a fronte dei 900-950 EUR che riuscivamo a generare noi come lungo termine (950 EUR, si badi bene, più spese condominiali e tutte le utenze, nel nostro caso).
Dopo due anni di “esperimento”, e stiamo parlando del 2018, il risultato è stato un incasso medio di 700 EUR al mese da cui detrarre spese di utenza (altissimi perché gli occupanti non si curavano di risparmiare su riscaldamento e raffreddamento) costo dell’allaccio internet, Sky e tutte le altre cose richieste da questi operatori) e, in ultimo, le spese condominiali, in questo caso intorno ai 100 EUR mensili. I conti della serva, impietosi, portavano quindi a paragonare i nostri 900 EUR ai 500 EUR “netti” generati con le locazioni short term, inutile dire che tali appartamenti sono poi ornati alla nostra gestione a lungo termine con studenti stranieri e lì mi sa che rimarranno a lungo.
Se anche tu sei in questa situazione, e hai un immobile a Milano che hai curato di tutto punto, inserendoci tutti gli elettrodomestici possibili (il famoso bollitore sempre richiesto dagli operatori del breve termine) ma non riesci a generare da esso i risultati che ti furono prospettati all’inizio nel mercato delle locazioni brevi, non fartene un cruccio, la cosa non dipende da te. Chiamaci e ti mostreremo quanto la tua casa può renderti nel mercato delle locazioni a lungo termine, dove non ti devi preoccupare di nulla e dove puoi avvantaggiarti di una aliquota marginale molto bassa come quella della cedolare secca.
Non perdere tempo a chiamarci, fai sì che il tuo investimento immobiliare cominci a rendere subito quello che deve.