Piccoli cieli-terra a reddito
Piccola palazzina, uso ufficio, situata a poca distanza dal campus dell’Università Bocconi, rimessa a nuovo e messa a reddito con conduttori legati all’Università
La presente operazione non nasce dalla esplicita richiesta di un cliente ma dalla capacità di Private Property Consultants di vedere un asset di valore nelle lunghe liste che le società di servicing di crediti non performing mandano alle agenzie immobiliari agli investitori interessati a fare operazioni immobiliari nelle diverse località italiane.
Ricordiamo ancora la nostra sorpresa di trovare in mezzo a diverse decine di immobili produttivi a Milano e provincia, questo piccolo “gioiello”, situato in una via privata, e per nulla conosciuta, a pochi passi dalla Università Bocconi.
La palazzina, realizzata solo 20 anni prima, si sviluppa su 3 piani fuori terra di 200mq ciascuno, e per una decina d’anni era stata la sede di una nota casa editrice poi fallita. La società di leasing, proprietaria del bene abbandonato ormai da tempo, non vedeva l’ora di liberarsene. Catastalmente l’intero bene era classificato come A10, quindi ad uso ufficio.
La trattativa con il servicer incaricato di gestire la posizione per la società di leasing è durata meno di una settimana, il prezzo di richiesta era di poco superiore ai 1000 EUR al mq, noi abbiamo suggerito al nostro cliente di fare una proposta di acquisto a 1000 EUR precisi, quindi 600,000 EUR per l’intero “cielo-terra”.
Una volta rogitato il bene, la ristrutturazione è stata guidata dalla nostra “lettura” del mercato locale, sempre più interessato ad ampi appartamenti da condividere tra studenti che a piccole o piccolissime soluzioni in cui stare da soli. La presenza di una scala che divideva idealmente in due la pianta di piano ci ha suggerito la creazione di 2 immobili residenziali per piano, da 100mq l’uno con uno o due bagni, a seconda del lato ed una zona comune con cucina a vista. Il costo complessivo della ristrutturazione, considerato il pessimo stato di manutenzione della palazzina è stato di 1500 EUR al mq.
I canoni di locazione in zona sono generati da un mercato molto liquido, in cui non ci può allontanare più di tanto dal prezzo di equilibrio, quindi abbiamo proposto le singole stanze, all’interno di contratti in solido tra i tre occupanti il singolo appartamento, a 550 EUR al mese.
Ecco quindi la prospettiva economica dell’operazione portata a termine:
• Acquisto del bene: 600,000 EUR
• Costi di ristrutturazione, cambio d’uso, impianti, pratiche comunali, arredi: 900,000 EUR (1500 EUR* 600mq)
• Reddito da locazioni: (550 EUR*3 inquilini)*6 appartamenti * 12 mesi = 118,800 EUR
• Redditività dell’operazione: 118,800/(600000+900000)= 8%