Ottimizzazione di appartamenti a reddito
Quello di metterci a lavorare sulla planimetria di un grosso appartamento, e consigliare i proprietari dello stesso, riguardo operazioni da compiere perché la messa a reddito del medesimo possa portare i risultati economici migliori è una delle principali attività della nostra agenzia.
L’immobile dell’immagine a corredo della pagina è solo una delle tante case di cui abbiamo rivisto gli ambienti, aumentato il numero di camere e suggerito come arredare e colorare i locali per renderlo di sicuro successo nei confronti di chi cerca casa in zona.
Anticipiamo prima di tutto uno dei punti chiave del nostro concepire la locazione di grossi appartamenti: o questi sono in zone centrali, e quindi ricercate dalla clientela altospendente cui si rivolgono, e sono in ottime condizioni, e quindi possono essere proposti a prezzo di mercato a questo genere di clientela che li cerca per utilizzo personale per sé e per la propria famiglia (o nel caso di appartamenti di proprietà societaria, per cui quindi non ci sia il problema della cedolare secca, anche come foresteria aziendale per un proprio dirigente) o sono da “trasformare” in soluzioni per la condivisione tra giovani professionisti e studenti universitari (spesso stranieri) che si impegnino riguardo agli stessi con un contratto in solido tra loro, dove ognuno si rende responsabile dell’intero ammontar della locazione e spese.
Chi legge il nostro blog sa bene che sia solo fatica sprecata voler proporre ad una “clientela premium” un appartamento che sia stato ristrutturato 20, se non 40 anni fa. Non esistono più conduttori che affrontano spese di ristrutturazione in casa d’altri, e se lo fanno si limitano al massimo a sostituire la cucina esistente co una nuova cucina IKEA, ma mai e poi mai a rifare bagni, infissi, pavimentazione o altri elementi strutturali della casa. Questo tipo di cose è finito e pensiamo che non si ripresenterà più sul mercato.
Per chi si trova, come il cliente proprietario della casa di cui abbiamo utilizzato la planimetria come corredo della presente pagina (ricevuta in eredità da una anziana zia) con un bene immobile “grande”, più di 200mq e “conciato”, si pone il problema come fare a mettere a reddito questo bene che necessita per forza di investimenti pe poter essere ritenuto papabile da qualsiasi tipo di clientela di conduttori.
La scelta che il proprietario può fare, non seguendo quella che noi fortemente suggeriamo e che spiegheremo nel prosieguo, è quella di ristrutturare la casa: rifacendo i bagni, mettendo a posto gli infissi (sfruttando le detrazioni fiscali che tutti questi lavori oggi nel nostro paese hanno), svecchiando gli ambienti eliminando l’arredo più stantio e installando una nuova cucina. Una volta che la casa è stata di fatto completamente ristrutturata (al costo non inferiore di 500 EUR al mq, chi ha fatto lavori in casa lo sa, anche volendo andare al risparmio rispetto ai 1000 EUR al mq che uno spende per fare casa per sé, non si riesce a fare un lavoro con risultati decenti al di sotto di questo livello di impegno economico) dobbiamo “scommettere” che il nostro gusto ed i nostri interventi siano in linea con i gusti attuali del mercato.
Ci troveremo di fronte alla moglie del dirigente per cui la cucina verde acqua non è tollerabile, alla mamma che dice che in bagno è fondamentale avere una vasca a bagno per i figli piccoli (e noi non l’abbiamo realizzata perché al nostro architetto non piaceva), e alla padrona di casa che ci riprende sul fatto che in una metratura così importante sarebbe stato opportuno prevedere la camera della cameriera fissa. Di fronte avremo una clientela “capricciosa” perché con alte possibilità economiche, che quindi se lo può permettere, e qualsiasi sconto applicato sul prezzo di locazione andrà a svilire, ed in parte a vanificare, gli investimenti freschi fatti su una casa che già come prezzo di mercato, anche completamente da ristrutturare a Milano centro, non vale meno di 1 MLN di EUR.
Quello che proponiamo noi è un approccio del tutto differente, per chi ovviamente non sia interessato a vendere e monetizzare ma intenda mantenere il bene immobile in proprio possesso nella aspettativa che un domani i prezzi di Milano arrivino in linea con quelli di Londra e Parigi ad esempio (cosa che molti si attendono, per cui molti, anche potendo, preferiscono mantenere nel proprio portafoglio proprietà immobiliari ereditate che magari sono affittate ad un basso livello di rendimento percentuale).
Nella planimetria della casa che ci è stata consegnata dal cliente, nel PRIMA si vede di fatto una casa che era un enorme “bilocale” di pregio dove era presente sala da pranzo, studio, enorme salone ma dove di fatto era presente un’unica camera da letto. Noi ci siamo limitati a trasformare, nel DOPO, quanto più spazi possibili in camere da letto che il cliente finale paga, e considerare il resto degli ambienti come “di servizio” a queste ultime.
Una volta finito il nostro lavoro, richiedente pochissimi investimenti, se non in cartongesso per dividere gli ambienti stessi, la casa presentava 4 belle camere da letto indipendenti che grazie ai prezzi dei monolocali in zona (prezzo di riferimento quando proponiamo una soluzione con più camere a studenti e giovani professionisti, visto che nessuno ci pagherà mai una quota a testa superiore di quello che gli costerebbe anche una casa di soli 30mq ma dove è solo per conto suo) siamo riusciti a locare a 850 EUR l’una per un contratto in solido tra 4 persone per complessivi: 3400 EUR al mese, spese incluse. Tra l’altro il cliente ha potuto scegliere, a parità di condizioni economiche tra 3 diversi gruppi di conduttori, cosa impossibile nel caso di una locazione a famiglia dove è difficile trovarne anche solo una di affidabile e che non dia problemi.
Le camere che si sono andate a creare sono state arredate di tutto punto, con una spesa media per camera, come arredo di 500 EUR, per il salotto si è speso qualcosa di più, sempre recandosi all’IKEA, ma non superando i 1000 EUR. La spesa più importante è stata quella di creare un terzo bagno, dividendo il grande bagno padronale preesistente. Costo complessivo dell’operazione sui 15000 EUR, cifra che è stata sufficiente per mettere a reddito una casa che non avrebbe avuto alcun mercato (se non in vendita) al canone di 36000 EUR più 4800 EUR di spese condominiali l’anno, naturalmente con la favorevole aliquota fiscale della cedolare secca visto che i 4 conduttori che sono entrati, studentesse dell’Istituto di Moda Marangoni, sono tutte persone fisiche.
Se desideri anche tu “rimettere in pista” un immobile di grandi dimensioni da troppo tempo fermo, che sia un po’ datato nell’arredo e nelle finiture, e vuoi portarlo ad avere un rendimento di tutto rispetto e costante nel tempo, chiamaci. Siamo a tua disposizione nel fornirti un nostro studio della potenzialità sul mercato del tuo immobile una volta “trasformato” e farti un elenco dei lavori ed un preventivo degli investimenti economici che questo cambiamento comporta.