Operazioni di frazionamento a reddito
Richiesta da parte di noto finanziere italiano di incrementare la propria esposizione sul residenziale milanese
La richiesta del cliente, che aveva appena realizzato una plusvalenza da trading finanziario di poco meno un milione di EUR, era quella di avere delle unità residenziali in posizioni adatta alla locazione a studenti universitari, che avessero un rendimento minimo del 6%.
Come Private Property Consultants, attraverso i nostri brand dedicati esclusivamente alla locazione, siamo molto presenti in questi mercati e sappiamo bene che l’interesse della clientela sia milanese che italiani in generale è molto alta ed è sempre più difficile trovare buoni rendimenti sul libero mercato in zone che siano a pochi passi dalla Università – Bocconi in primis – o dalle principali fermate della metropolitane.
Ci siamo quindi rivolti a cercare asset ad uso ufficio che fossero in una situazione distressed, in sofferenza per cui sia il conduttore finanziario che la banca, formale proprietaria del bene fossero ben contenti di avere una proposta di acquisto per chiudere la cosa. Uno dei primi immobili adatti allo scopo, che abbiamo identificato, si trovava a pochi passi da Piazzale Lodi, ci siamo subito resi conto che era la location perfetta.
Il mercato di Piazzale Lodi era molto meno liquido e “ricco” della vicina Porta Romana, pur essendo ad una sola fermata di metro di distanza e non soffrendo delle cattive frequentazioni delle fermate della metro successive (vedi Corvetto)
L’asset era rappresentato da un immobile ad uso ufficio, di 300mq di dimensione, che siamo riusciti a far acquistare al nostro cliente a poco meno di 2000 EUR al metro quadro.
La successiva ristrutturazione ha visto la creazione, su nostro esplicito consiglio di tre trilocali intorno ai 100mq, preferiti rispetto a mono e bilo oggi in sofferenza, su base relativa, nel mercato milanese.
Ristrutturazione volutamente realizzata con materiali e finiture di pregio, per richiamare in zona la migliore clientela soprattutto Bocconiana, il cui campus universitario si trova a poca distanza.
Concludiamo mostrando i parametri economici riassuntivi dell’operazione:
• Acquisto asset: 600k EUR
• Ristrutturazione ed arredo delle unità realizzate: 300k EUR (1000 EUR / mq)
• Canoni netti di locazione (1500 EUR + spese in media, con 1400 EUR canone minimo e 1600 EUR canone massimo)
• ROI=(1500*3)*12/(600,000+300,000)=6,00 %