Locazione di immobili ad uso ufficio inseriti in stabili a destinazione mista

I clienti che leggono il nostro blog sanno come da anni sconsigliamo agli stessi di possedere immobili ad uso ufficio in stabili che non siano moderni, direzionali, destinati unicamente ad uffici e commerciale. E’ nostra convinzione che la clientela migliore, come società conduttrici, ormai si indirizzi a questo tipo di soluzioni e veda sempre più tutte le altre inserite in stabili a destinazione mista, in genere con preponderanza di residenziale, come delle scelte di ripiego. Quello che una persona può decidere di fare per quanto riguarda nuove acquisizione non può purtroppo farlo nel caso di immobili già presenti nel proprio portafoglio che vanno quindi gestiti al meglio.

Per quanto riguarda gli spazi ad uso ufficio le possibilità, a nostro parere, sono due:

• Gli immobili che possono essere trasformati in residenze, magari anche frazionandoli creando da un ufficio, diciamo di 500mq, dieci appartamentini, vanno venduti a chi questa trasformazione intende farla e, con la sete che c’e’ a Milano per questo tipo di operazioni, spesso l’ ”affare” lo fa chi vende e non chi compra. Se un cliente ha la capacità di farlo può essere lui l’artefice della trasformazione, realizzando da un singolo immobile uso ufficio, poco richiesto, 10 soluzioni uso residenza per cui avrà sempre la coda di persone interessate (che poi potrà decidere di tenere in toto o venderne una parte)
  
  
• Gli immobili che non possono essere trasformati in residenze, per il piano (seminterrati ed interrati) per le altezze (sotto i 270 cm) e per tutti quegli elementi strutturali che non consentono la trasformazione, vanno valorizzati al meglio in locazione, rendendoli belli ed attrattivi. Una volta locati bene, il proprietario potrà decidere se tenere l’ufficio all’interno del proprio portafoglio o venderlo sfruttando il fatto che la platea di compratori di questo genere di prodotti, già a reddito, si allarga molto, soprattutto quando gli stessi sono a reddito con buoni canoni di locazione percentuale e con ottimi conduttori.

In questa pagina parliamo degli immobili del secondo tipo.

Il nostro cliente, del caso in oggetto che vi andiamo a raccontare, ci chiama esprimendoci la sua volontà di “seguire le nostre indicazioni” e voler vendere il bene, che si era liberato da poco dal suo precedente conduttore, per investire il ricavato in piccole unità in zona periferica, magari prendendo un’intera palazzina da destinare a studenti del Politecnico di Milano.

Mettiamo subito in vendita il bene, ma dopo tre mesi di commercializzazione ci rendiamo conto che erano state pochissime, se non nulle, le richieste di clienti interessati ad acquistare un ufficio vuoto in uno stabile misto, le uniche telefonate arrivavano da immobiliaristi interessati a trasformare lo spazio in n unità residenziali, vista la metropolitana a pochi passi e la vicina zona dei Navigli, sempre richiestissima. Purtroppo per caratteristiche fisiche dei piani che l’ufficio occupava, tale trasformazione non era possibile, l’interesse del chiamante, una volta spiegatagli per bene la situazione, moriva all’istante e la conversazione finiva lì.

Dopo i tre mesi di nostra commercializzazione, i venditori, approcciati da un’agenzia immobiliare che si presentava come “specializzata in beni commerciali”, davano a quest’ultima 6 mesi di mandato di vendita in esclusiva ma anche qui, a parte tanto tempo perso in operazioni immobiliari non possibili già sulla carta a priori, nessuna manifestazione di interesse o proposta scritta di interessati all’acquisto.

Torniamo quindi in pista noi, ben 10 mesi dopo il primo contatto e convinciamo i venditori che il modo migliore di vendere il bene immobile di cui vogliono sbarazzarsi è affittarlo al meglio, l’esatto contrario di quello che si fa invece con i beni immobili ad uso residenziale, che come sappiamo vengono valorizzati meglio da liberi.

In due mesi di commercializzazione troviamo un ottimo conduttore, una società internazionale che decide di fissare nell’ufficio la propria sede in Italia, per il lungo termine. La stessa società conduttrice decide di investire molto sull’immobile, in termini di ristrutturazione e revisioni degli spazi creando molti open space, dando quindi ad un futuro compratore impressione di voler restare a lungo.

Una volta locato, ristrutturato ed occupato l’immobile, rimettiamo lo stesso in vendita – con le nuove foto e facendo menzione del conduttore - allo stesso prezzo di ormai un anno e più prima, ma questa volta nel giro di 3 mesi troviamo una società immobiliare, già con molti immobili in pancia dello stesso tipo a Milano, interessata ad acquistare il bene, che al prezzo offerto rende il 7%. La trattativa si chiude in un mesetto ed i venditori riescono a monetizzare un bene immobile che sembrava non avere alcun mercato.

Se anche tu sei nella stessa situazione, non ti assicuriamo che sarà facile, ma la procedura seguita qui sopra è quella che a nostro parere ti dà più possibilità di arrivare ad una soddisfacente soluzione della tua necessità di dismissione immobiliare, chiamaci.